【基本案情】

2017年6月29日，原告张某、吴某与被告江西某房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告共同购买被告投资开发的13#楼1单元1704室，建筑面积共125.93平方米，总价款465941元，交房时间为在2018年12月31日前。同时约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助买受人办理房地产权属证书。合同签订后，两原告依约支付房款465941元，被告于2019年1月4日向两原告交付所购房屋，但未按合同约定的期限（即2019年12月30日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。两原告认为被告构成违约，起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。被告房产公司抗辩称逾期办证系因业主多次要求变更小区北大门的设计以及阻工导致。

【裁判结果】

永丰县人民法院经审理认为，被告房产公司向原告交付房屋的日期为2019年1月4日，依《商品房买卖合同》约定，被告应在交付后360日内（即2019年12月30日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但实际被告于2022年4月30日才提交备案。按照合同第十六条约定，如确属被告责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担相应责任。案涉小区北大门建设期间，因小区业主阻工导致北大门建设断断续续，方案反反复复，而且小区确实出现1例新冠肺炎确诊病例，最终北大门才于2022年3月1日按最终修改方案施工完毕。在施工过程中因已规划的建设项目引起业主多次阻工，要求被告房产公司对是否发生阻工以及阻工程度、时间、次数、参与人员和可能发生的规划变更情形进行预判，过于苛刻。而且，北大门建设最终变更以及业主多次阻工，并非被告施工不当所致，业主阻工与最终规划变更有因果关系。同时，从阻工发生后被告采取的措施来看，被告房产公司一直在积极与业主、主管部门等协调解决，且在最终完工后，也能及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知业主办证，并不存在懈怠和故意拖延等消极行为。因此，被告房产公司未能在交付房屋后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致逾期办证，系不可抗力所致，依法应免除被告责任，故判决驳回原告张某、吴某的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉，判决已生效。

【典型意义】

本案系由于业主原因导致逾期办证，从而支持开发商免责的房屋买卖合同纠纷典型案例。按照合同约定以及相关法律规定，开发商逾期办证的，业主有权主张赔偿违约金。但开发商应否向业主支付逾期办证违约金，关键在于导致逾期办证的责任是否在开发商。本案开发商在小区建设施工期间，因业主对大门设计不满，多次要求开发商变更设计，且多次进行阻工，在相关部门的协调下最终才确定设计方案并施工完毕，系发生不可抗力，导致最终延期办证的责任并非在于开发商。法院查明案件事实后依法作出驳回业主主张逾期办证违约金的诉讼请求，既符合法律法规的相关规定，依法平等保护各方利益，又妥善处理了涉房纠纷，服务民营企业发展，保障营商环境建设，坚持保障民生和促进经济发展相并重，对保护中小投资者权益、助力房地产业平稳发展具有典型示范意义。