问：

    我与张某于年初签订了买卖合同，约定半年后张某将房屋交付给我。但因担心房价大涨，张某交付房屋前反悔，故我与张某到有关机关申请了预告登记。但半年后，张某却告知我房子已被其卖给了别人，请问，张某与第三方的买卖合同是否有效？

                                                 张小立

答：

    张某与第三方的房屋买卖合同无效。我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    因为你与张某就房屋买卖合同已进行了预告登记，在未经你同意的情况下，张某擅自处分其房屋，不发生物权效力。